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房地产开发企业税务筹划攻略(第二阶段)

2018-04-26 16:35:09 次浏览
  房地产开发周期较长,主要包括三大阶段。
  
  第一阶段:立项环节、规划设计环节、融资环节
  
  第二阶段:土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节
  
  第三阶段:预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。
  
  各阶段各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环,有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,抓住一些税务筹划机会,更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
  
  一 土地取得环节
  
  (一)企业以国家出让方式取得土地
  
  在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的,根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
  
  企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
  
  对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
  
  企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费,并与税务机关确认相关税务处理方法。
  
  企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
  
  企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。
  
  (二)以资产收购方式取得土地
  
  实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。
  
  企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。
  
  二 拆迁安置环节
  
  在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。
  
  企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。
  
  三 工程建设环节
  
  在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据税法规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
  
  企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
  
  若有不明白之处或者需要东莞增值税筹划服务请咨询客服
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